广州市规划和自然资源局关于《广州市国有建设用地使用权出让金计收规则》（征求公众意见稿）公众参与情况的说明

　　根据部门规范性文件制定要求，市规划和自然资源局2023年1月1日至1月31日，共计30日，在该局网站对《广州市国有建设用地使用权出让金计收规则》（征求公众意见稿）向社会公开征询意见，共收到13位公众反馈的意见，其中6条内容基本一致，具体情况如下：

序号	提出人	意见	采纳情况	说明
1	楚泽	1、最新的广州市基准地价文件《广州市其他用地价格参照系数表》并没有非机动车库的用地类型修正基准及修正系数，是否应在此处或在基准地价文件增加该类用地的用地类型修正基准及修正系数。 2、能否公布广州市的土地增值收益的基数及比例。 3、所在用地项目首次供应时通过出让方式取得的、部分地下车库的产权经一次或数次转让交易，其旧的权属登记证明（第一次取得的权属登记证明）颁发日期在2014年3月28日之前，新的权属登记证明颁发日期可能在2014年3月28日之后，这种情形是否也不需征收土地出让金？如不需征收，则地下车库应补交土地出让金的情况是否描述为第一次取得权属登记证明文件为2014年3月28日之前或其土地使用权取得时间（土地使用年限起始日期）为2014年3月28日之前或已办理权属登记资料、且记载为暂缓办理土地有偿使用手续（或未办理土地有偿使用手续）。	已采纳	1. 本文件为出让金计收规则，最新基准地价成果作为评估地价的参考依据，非机动车库修正系数在下一次基准地价更新时予以考虑。 2. 我市暂无土地增值收益的基数及比例，下一步按规定开展调研和评估。 3.第十四条已约定：2014年3月28日之前已办理房屋权属登记的地下空间，其所在用地项目首次供应时通过出让方式取得的，按已办土地出让手续处理，土地使用权出让起始时间按所在用地项目的约定执行。
2	平凡等人	文件有进行公平性审查吗？这份规则违反公平、公正。对于小业主房屋的地价缴交，标准从1、1.6、40（P8页），有天壤之别，这是公平吗？历史的房屋一直没过户，现在来办理过户，名义是开发商或者当年的企事业单位交，最终还是不是落到小业主，政策应该是一种正确的价值导向，而不是机械的去看待这些问题！！！！要求按照1%、1.6%计算。	已采纳	1.根据《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）　6.3 “协议出让（2）划拨土地办理协议出让。使用权人申请以协议出让方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。出让时重新设定规划建设条件的，应按本规范评估在新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议”的规定，划拨用地上的房屋补办出让手续应补缴的出让金额为政府的纯收益，该金额大致为出让土地市场价格的40%，目前我市关于未办土地有偿使用手续的已办理不动产登记的房屋权属转移等情形按市场评估价格的40%补缴土地出让金符合上级政策要求。 2.深化住房制度改革，对规定中约定的公有住房等政策性住房我市一直以来均按房屋交易价格的1%补缴土地出让金，目前的政策与原政策保持一致。 3.为解决我市人民的合理住房需求，我市从实行土地有偿制度开始对上述情形中的私人住宅和其他房屋权属转移等过程中补缴的土地出让金标准进行了区分处理，2010年至2014年，其他房屋权属转移等需按土地纯收益（相当于基准地价的40%）计收土地出让金，私人住宅按土地纯收益的10%（相当于基准地价的4%）计收土地出让金，2014年开始到现在，其他房屋权属转移等需按土地市场评估价格的40%计收土地出让金，私人住宅按房屋交易价格的1.6%计收土地出让金，房屋交易价格的1.6%与土地市场评估价格的4%大致相当，目前的政策与原政策保持一致。 4.小业主购买的房屋因开发商原因未办理过户的，通过司法途径取得房屋权属，《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规[2018]7号）修订稿中已明确相关内容以保护小业主的权利。
3	权利人	强烈要求政策公平！！！对于历史实际已购买的房屋，当年才几万块，由于单位迟迟不配合过户，现在补地价按照市场评估价计收，标准还是40%（文件第8页），动辄几十万上百万，这不是欺负老百姓吗！！！！同样的情况，计收比例确实1%、1.6%，公平何在！！！！！！！
4	猫儿	一视同仁、平等对待！！！羊毛出在羊身上，对于存量房屋的交易，特别是那些有购买合同，但没有交易成的房屋，我们却采用不同的标准去算出让金，这是金额还特别巨大，40%的标准难道不够低吗（（P8页）跟1%、1.6%比）？难道就不能公平，一视同仁按照1%、1.6%吗
5	市民	一视同仁、平等对待！！！羊毛出在羊身上，对于存量房屋的交易，特别是那些有购买合同，但没有交易成的房屋，我们却采用不同的标准去算出让金，这是金额还特别巨大，40%的标准难道不够低吗（（P8页）跟1%、1.6%比）？难道就不能公平，一视同仁按照1%、1.6%吗
6	市民	尊重历史、尊重事实！！！对于历史迟迟没过户的房屋，按照现行的市场评估价来计收地价、而且是40%（P8页），二十年前的房子才4、5万，现在却要收4、5十万！！！！大家一点历史的责任感都没有吗！！！强烈要求按照当年时点的政策计收。
7	陈女士	文件有进行公平性审查吗？这份规则违反公平、公正。对于小业主房屋的地价缴交，标准从1、1.6、40（P8页），有天壤之别，这是公平吗？历史的房屋一直没过户，现在来办理过户，名义是开发商或者当年的企事业单位交，最终还是不是落到小业主，政策应该是一种正确的价值导向，而不是机械的去看待这些问题！！！！要求按照1%、1.6%计算。
8	一二三	建议P8（2）增加“已签订购房合同或者买卖协议或者经过事业单位出具证明的房屋”，可以按照当时文书时点政策计收土地出让金。理由：历史上存在一些房屋，由于事业单位等没过户，建议增加此类情形。	已采纳	此类情况如通过司法途径取得房屋权属，《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规[2018]7号）修订稿中已明确相关内容；如未通过司法途径取得房屋权属，属于特殊个案，政策文件无法全部囊括，实际个案办理时将结合历史背景情况予以处理。
9	小溪	建议由司法局重新进行公平竞争审查。该规则土地出让金计收标准不一，具体比例的拟定缺乏科学依据，不宜简单的沿用以往做法，更应贴合现实情况合理确定不同计收标准。	已采纳	将按规定报市司法局进行审查。
10	jack	自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）提出“证缴分离”，建议文件中应该增加相关情形，特别是历史遗留问题的解决，化解矛盾。	已采纳	该内容将在《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规[2018]7号）的修订稿中予以明确。
11	市民	文件第三点土地出让金的计收标准内容。对于有一些要补缴土地出让金的情况，是按照申请时间来计算出让金数额的。我在网上查到国土资源部发的文件《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》规定，还有一些案子，都是说调整容积率的土地补缴地价，地价是要按照批准调整时间来计算的，不是申请时间。这里就有个问题，如果申请补缴的话，究竟以哪一天为基准日计算需要补缴的地价？如果是按照申请时间计算，那现在的地价跟以前政府同意调整容积率的时候完全不能相比。文件里的规定究竟公不公平，建议政府还是再研究一下。现实中也有一些历史案件，业主十几年前买的房子，现在才来申请补缴出让金办理过户的。因为十几年前的房价还不是很高，如果按照现在的申请时间来计算的话，出让金的价格会比售房的价格还高。这种情况怎么处理？建议在文件中进行明确。毕竟对于普通老百姓来说，政策不同导致的差价是巨大的。	已考虑	2010年，《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）第四条第一款规定：经依法批准调整容积率的，应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款，2011年11月，《转发国土资源部土地利用管理司关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知》（粤国土资利用函〔2011〕3101号）明确上文应以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日。2013年，2018年，国土资源部办公厅依次发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号），均规定已出让土地补缴地价款，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。国家的政策均明确按依法受理补缴地价时点作为评估基准日，文件符合国家政策要求。对各种非小业主自身的历史原因导致多年前购买的房屋现在才能办证的问题，《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规[2018]7号）的修订稿已有相关条款约定。
12	小水	建议完善支持和促进地下空间开发建设的地价计收细则。例如，在广州外围城区，尤其是近年新开发建设的区域，从长远发展考虑需配置一定比例车位，但与历史城区对比，这些区域的车位供求关系并不紧张，甚至建成后的车位多年难以出售出租和长期闲置，由此导致开发建设单位大量资金沉淀，严重影响地下空间建设的积极性。建议可以考虑在外围区域适当下调地下空间出让金的计收比例。	已采纳	为鼓励开发建设地下空间，有效提高土地利用率，提升后疫情时代居住环境，高效配置资源要素，促进我市高质量发展，我局将研究地下空间出让金计收比例下调的可行性、合理性。
13	广州市珠光实业集团有限公司	根据房地产开发项目存在分期报批、分期建设的实际情况，为了更好的保障人民群众利益，确保购房小业主的合法权益，避免由于开发企业没能及时补交整体地下空间面积的土地土地出让金时，影响到先期已买小业主无法按时取得产权证件，无法满足小孩上学等生活需要的问题。激化新的社会矛盾。建议对第三条款（七）的第3点已供应的用地地下空间中，增加对开发项目已按建设工程规划许可证批准的地上建筑物连带地下空间的，在首次办理地上及地下空间的出让金计收时，允许可以按整体地下空间的面积或按各个建设工程规划许可证已批准的地上及地下空间面积进行分批申请计收。	已采纳	该建议的内容已在优化营商环境的相关文件中予以研究，后续以相关文件为准。

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