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　　为深入贯彻党的二十大报告“营造市场化、法治化、国际化一流营商环境”的精神，自2022年底以来，广州在规划和自然资源领域先后出台四批97条惠企利民措施，贯穿“规划审批—土地供应—工程报建—不动产登记”全业务链条。本文针对措施实施以来的建设工程管理板块问题进行详细解读，便于企业群众“看得懂”“能明白”“信得过”“用得上”各项惠企利民政策，真正做到知晓政策、弄懂政策、享受政策。

　　1、提问：我公司建设项目需要尽快开工，是否可以采用“承诺制”的方式提请政府提前审批？

　　解答：可以。目前，我市的中小型项目、产业区块范围内的工业项目、已审定设计方案的建设项目均实行“机审+承诺制”。建设单位可以通过市规划和自然资源局发布的二维智能化检查工具进行自检，书面承诺送审图纸、电子报批文件等资料符合规划强制性指标、建筑退距、建筑间距等要求，并承诺6个月内补充提供技术审查报告，规划资源部门直接作出审批决定。但是若申请人违反承诺的，将根据承诺内容视情节轻重协同相关部门采取责令限期改正、撤销行政许可、扣减计容面积、没收违法建筑、将不诚信行为报公共信用信息系统等惩戒措施。

　　2、提问：什么条件下可以合并办理设计方案审查与建设工程规划许可证？合并后办理时间可以减至几天？

　　解答：以下两种情形可以合并办理，一是可建设用地面积不超过10000平方米，建筑物的建筑高度不大于50米或总建筑面积不大于20000平方米的建设项目；二是可建设用地面积虽然超过10000平方米，但仅建设一幢建筑物，且其建筑高度不大于50米或总建筑面积不大于20000平方米的建设项目。合并后办理用时由原来两事项串联办理的14个工作日减少至4个工作日，减少申请材料8项，有效缩短了办理时间。

　　3、提问：建设工程规划许可证类业务是否可以采用全流程网办？

　　解答：可以。鼓励建设单位、设计单位、技术审查单位、规划放线测量单位在方案设计、技术审查、规划放线测量过程中应用电子印章，通过“广东政务服务网”在线申请办理建设工程设计方案审查和建设工程规划许可证等涉及大图纸业务，加盖电子印章的设计方案图纸、放线测量报告等通过技术审查平台或格式自检软件上传，办理完成后可自助查询下载加盖电子印章的电子证照和电子文证。

　　4、提问：我公司多栋建筑的建设项目是否可以分栋办理规划条件核实手续？

　　解答：已经办理一个建设工程规划许可证但包括多栋建筑的建设项目，在符合项目整体质量安全要求、达到安全使用条件、具备独立出入口的前提下，建设单位可按照联合验收的规定，分期分栋申请办理规划条件核实手续。

　　5、提问：在办理建筑工程第三方技术审查过程中，我公司有哪些路径反馈问题？

　　解答：规划和自然资源部门建立和公布了技术审查全流程网办平台，网址是https://jsfwzc.gzlpc.gov.cn/#/login?business=jssc，建设单位与设计单位的技术审查都可通过网上申请、办理、查询，建设单位还可在该平台首页点“投诉建议”，选择匿名或实名提交建议与投诉。规划和自然资源部门定期开展技术审查事项检查、抽查，并对投诉建议进行核实，对存在问题的技术审查单位予以警示、通报、依合同追究责任。

　　6、提问：关于建筑飘窗、空调外机搁板和半开敞空间有哪些放宽要求，计容方面有哪些优惠政策？

　　解答：为满足人民群众对高品质居住空间需求，结合“未来社区”的研究探索、岭南亚热带气候特征和装配式建筑要求，以及最新住宅、办公空调设备安装和散热需求，将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗、空调外机搁板的最大进深尺寸均放宽至0.8米，将商业办公类、新型产业类建筑外墙结构边线的空调外机搁板的最大进深尺寸放宽至1米。结合我市日照充足、太阳辐射强度高的气候特点，加大住宅套内阳台等半开敞空间半计容比例，由原来的套内建筑面积15%提高至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。

　　备注：建筑需满足“未来社区”“健康住宅”及商业办公的空调设备安装需求。

　　有特殊建筑层高要求的工业项目，由建设单位会同设计单位出具特殊工艺流程说明等材料，无需单独组织专家评审，特殊层高部分按单层面积计算容积率。

　　7、提问：住宅、工业等尚未办理规划条件核实的建设项目，除首层外公共开放空间的不计容比例上限可以放宽至多少？

　　解答：住宅、办公、商业、工业建筑（创新型产业建筑）尚未办理规划条件核实的建设项目，除首层外公共开放空间不计容比例由不大于本栋建筑计算容积率中建筑面积的3%提高至5%，鼓励创造舒适建筑空间。

　　8、提问：复式住宅建筑挑空部分按1.5倍计容面积的层高在原来6米的基础上能否加高？

　　解答：目前放宽了复式住宅建筑挑空部分计容要求，对于尚未办理规划条件核实的复式住宅建筑中，套内建筑面积超过144㎡的，其客厅、起居室挑空部分水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50㎡的，按1.5倍计算容积率建筑面积部分层高由原6米放宽至7.2米，推进高品质改善型住宅建设。

　　9、提问：关于工业、仓储建筑单倍计容层高基准值有哪些放宽要求？

　　解答：为推动高品质厂房、仓库建设，放宽工业、仓储建筑单倍计容层高基准值，对于尚未办理规划条件核实的工业、仓储建筑单倍计算容积率建筑面积的基准层高具体为：非单层厂房建筑层高基准值首层至第3层为8米，第4至6层为6米，第7层及以上层为4.5米；创新型产业建筑层高基准值首层为6米，第2层及以上层为4.5米；单层仓库、盘道式仓库、盘道式物流建筑层高基准值为12米；其它仓库、物流建筑层高基准值首层、二层为12米，第3至6层为6.6米，第7层及以上层为5.4米；层高超出单倍计容基准值部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。

　　10、提问：关于支持裙楼屋顶公共空间通达性方面有哪些优惠政策？

　　解答：支持建筑裙楼屋顶增设公共空间、屋面绿化。在核定建筑工程容积率时，建筑物屋顶的梯屋、电梯机房等，或提供不小于屋顶面积60%用作公共活动区时一体化设计的梯屋及设备设施用房，且上述建筑面积累计不大于屋顶面积25%时不计入容积率建筑面积。

　　11、提问：城中村改造项目中的复建安置房、独立用地的市政基础设施和公共服务配套设施等公益类工程项目的建设工程规划许可申办材料是否可以简化？

　　解答：城中村改造项目复建安置房（含住宅和物业）、独立用地的市政基础设施和公共服务配套设施等公益类工程项目，可凭同意使用土地通知书、划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、不动产权证、建设用地规划许可证（2020年2月1日后核发的）等任一材料作为使用土地证明文件，办理设计方案复函、建设工程规划许可证。

　　12、提问：我名下已取得不动产权属证书的房屋想拆除翻建并扩增一定面积，是否需要补缴土地出让金？

　　解答：已办理不动产登记的房屋经批准扩建、加建、改建或者拆除重建但未改变房屋用途，如不增加建筑面积则无需补缴出让金，如增加建筑面积且不符合划拨条件的，增加的建筑面积按受理补办出让手续时市场评估地价计收出让金。前述房屋属个人住宅的，增加的建筑面积按受理补办出让手续申请时房屋所在地段住宅用途基准地价的40%计收出让金。

　　假设已办理不动产登记的个人住宅增加建筑面积50平方米，该地段申请时点住宅用途基准地价20000元/平方米。则需补缴的土地出让金=50*20000*40%=400000元。

　　13、提问：我公司房屋已享受了自用优惠的建筑面积，需要按什么标准补缴出让金？

　　解答：已出让用地项目享受了自用优惠的自用建筑面积，不再符合享受自用优惠条件的或者自行申请补缴出让金的，按原不享受自用优惠应当缴交的出让金额与实际已缴交的出让金额的差额补缴出让金。2000年1月1日前房改出售（含房改备案）给本单位职工的住宅用途建筑面积无需补缴出让金。

　　假设已出让项目享受了自用优惠的自用建筑面积为50平方米，原实际单价为2500元/平方米，自用优惠单价为1000元/平方米。现不再符合享受优惠条件或自行申请补缴出让金，应补缴的出让金=2500*50-1000*50=75000元。

　　14、提问：我公司已经办理了规划条件核实或取得不动产权证，现想要调整建筑工程的使用功能，是否还需办理规划许可手续？

　　解答：已办理规划条件核实或者已取得不动产权证的建筑工程，在符合原已取得且仍然有效的规划条件前提下，建筑工程使用功能在同一用地类型（中类）内调整的，无需办理规划许可手续；建筑工程使用功能在同一大类内跨用地类型（中类）调整的，可以直接办理建设工程规划许可证，无需重新核发规划条件。

　　15、提问：我公司正在办理工业项目的规划报批手续，项目内无柱雨篷是否需要单独办理规划许可手续？

　　解答：在用地权属范围内，满足消防安全、安全生产、建筑退界、退距要求，不占用道路，未围合形成建筑空间的无柱雨篷支持按规定纳入免于单独办理规划报建手续事项；已安装或加装的无柱雨篷参照执行，不影响办理相关工业项目的规划报批手续。

　　16、提问：我单位的产业类建设工程规划许可证即将到期，请问该许可证延期的申办有哪些具体时间要求？

　　解答：规划和自然资源部门在办理产业类项目建设工程规划许可证延期时，经审核申请时间是在不晚于有效期届满前2个工作日向规划和自然资源部门提出的，应当在建设工程规划许可证有效期届满前作出是否准予延期的决定。

　　17、提问：建设公益性公共停车场是否可以以划拨方式提供土地使用权？

　　解答：可以。新建非营利性的、为社会公众提供服务的公益性公共停车场可以以划拨方式提供土地使用权。其中“非营利性”“公益性”机构和项目由市交通行政主管部门认定。

　　18、提问：我公司工业项目的停车泊位是否可以按需配置，具体该如何计算？

　　解答：对层高有特殊要求的工业用地项目，可以按照单倍计算容积率建筑面积配置停车泊位；新型产业用地上具有两种以上主要功能建筑时，配建停车泊位数量应当按照各类建筑性质及规模分别确定；工业企业可以根据实际，结合专项规划设计或者交通研究成果开展专项论证，合理确定配建停车泊位数量。

　　样例1:某工业用地项目位于三类区，建筑层高9米。经计算，其计容建筑面积为15万平方米，单倍计算容积率建筑面积为5万平方米。以往按照15万平方米建筑面积配置停车泊位，机动车停车泊位至少为15万平方米×0.3泊位/100平方米=450泊；利用惠企利民鼓励措施，则可以按照5万平方米建筑面积配置停车泊位，机动车停车泊位至少为5万平方米×0.3泊位/100平方米=150泊。

　　样例2：某新型产业用地项目位于一类区，具有两种建筑物类型，分别为商务办公5万平方米，工业厂房10万平方米，则其配建机动车停车泊位数量应当按照各类建筑性质及规模分别确定，具体为：5万平方米×0.5泊位/100平方米+10万平方米×0.1泊位/100平方米=350泊。

　　样例3：某工业仓储类项目，按照《广州市建设项目停车泊位配建指标规定》（2023）的技术指标计算，需配置机动车1099泊，非机动车2943泊。根据惠企利民措施，可按实际配置情况结合专项规划设计或交通研究成果开展专项论证确定车位，通过论证，其机动车仅需523泊，非机动车260泊。

　　19、提问：什么情况下公共停车场可以配建一定比例的商业设施？

　　解答：单独新建50个及以上泊位的公共停车场或者利用自有用地改建、扩建、增建后增加50个及以上泊位的公共停车场，在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下，允许配建一定比例的附属商业建筑面积，并按地上、地下分类管控，地下不超过新增地下公共停车场建筑面积的20%、地上不超过10%。配建的附属商业设施部分计收土地出让金。

　　样例：假设项目为单独新建50个及以上泊位的公共停车场或者利用自有建设用地改建、扩建、增建后增加50个及以上泊位的公共停车场，停车场计容建筑面积为1000平方米。建设单位想设置商业设施，则：

　　1.如果公共停车场为地上停车场，则商业设施建筑面积＜=1000平方米×10%=100平方米。

　　2.如果公共停车场为地下停车场，则商业设施建筑面积＜=1000平方米×20%=200平方米。

　　20、提问：我单位是否可以采用自有用地增建及建筑物超配建停车场？

　　解答：可以。机关、企事业单位利用自有用地增建公共停车设施，学校、幼儿园利用操场地下空间建设公共停车设施，既有住宅小区内增加公共停车设施，其他土地使用权人利用自有用地增建公共停车设施，以及建筑物超配建公共停车设施的，可以不改变既有用地性质及规划用地性质、无需单独申请规划条件、不计入原地块规划条件确定的容积率，建设单位凭有效的用地证明文件按照建设工程规划审批程序报建。

　　21、提问：机械式停车泊位的设置要求和适用场景有哪些？

　　解答：新建、改建、扩建的公共停车场，或者利用自有用地增建的停车场，或者建设项目超配建部分的停车泊位，其机械式停车泊位占比不作要求。改建、扩建的医院、学校、交通枢纽等公益性建筑，确实受建设条件限制的，可以配建机械式停车泊位，设置比例不宜大于配建停车泊位总数的50%。

　　新建建筑按照配建技术指标要求设置的停车泊位原则上不应采用机械式停车形式。具有大量人流、车流集中疏散的影剧院、会展中心、体育场馆等大型公共建筑以及住宅类建筑，按照配建技术指标要求设置的停车泊位不应采用机械式停车形式。

　　22、提问：综合医院、专科医院、幼儿园、小学、中学的瞬时集中停车需求量较大，对于该类建筑的停车泊位配建指标有什么提升优化？

　　解答：大幅度提高综合医院、专科医院、幼儿园、小学、中学类建筑停车泊位配建指标，指标不设上限，鼓励多建车位、配建车位作为临时接送车位使用。

　　23、提问：面向实际需求，配建停车场有哪些弹性管控要求？

　　解答：城市重点功能片区等重要地区的停车泊位配建标准，可以按照总量平衡、资源共享的要求，根据片区功能定位、道路交通承载能力、公共交通服务水平等情况，在详细规划阶段一并研究论证确定后纳入规划条件。大型的展览馆、体育场馆、交通枢纽，综合医院、专科医院、大中专院校、特殊教育学校以及游览类、工业仓储类等建设项目，政府投资类的在方案联审决策等立项前阶段确定配建停车泊位数量，非政府投资类的在建设工程设计方案审查或者规划许可阶段确定配建停车泊位数量。受流砂、暗河、基岩埋藏深度很浅等地质条件因素限制的建设项目，可以在建设工程设计方案审查或者规划许可阶段确定配建停车泊位数量。