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张三宝等委员:

你们提出的《关于居住区配套公共服务设施》提案收悉。我委高度重视,及时会同市住建委、市交委、市公安消防局等部门进行了认真研究,现答复如下:

一、基本情况

随着城市的发展和居民物质、文化生活需求的提高,居住区配套公共服务设施专业管理技术规范不断更新,相关行业部门的技术指标也随之改变,各审批部门、接收部门和开发企业之间确实存在标准不一、机制不协调等问题,如市交委、市公安消防局主要依据新标准出具专业管理部门设计审查意见。提案反映的问题非常客观及时,也提出了非常宝贵的意见和建议,对我们进一步完善全市居住区配套公共服务设施管理政策,优化建设工程审批管理流程有重要指导作用,我委表示非常感谢!

二、政策背景

(一)《广州市城乡规划技术规定》出台实施。

《广州市城乡规划技术规定》(以下简称《技术规定》)的修订,经2015年10月19日市政府第14届185次常务会议讨论通过,以广州市人民政府令第133号正式印发施行,自2016年1月1日起施行。《技术规定》中分别明确了街道级、居委级、区域级公共服务设施设置标准。考虑到新旧标准的过渡和衔接,《技术规定》第五十六条明确“本规定自2016年1月1日起施行。本规定实施前已取得规划批准文件且仍然有效的,有关技术标准按照相关批准文件执行。”

(二)《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》出台实施。

在2010年《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》(穗府办〔2010〕15号)基础上,《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》(以下简称《规定》)已于2016年1月18日以市政府令第138号颁布,自2016年3月1日起施行。根据市住建委意见,该《规定》第六条对你们指出的配套公共服务设施种类进行了细化和明确,提出了配套公共服务设施主要分为无偿移交的公益性配套公共服务设施、无需移交的可营利配套公共服务设施和委托建设的配套公共服务设施三类。具体为:“居住区配套公共服务设施应当按照下列方式建设移交:(1)配套公共服务设施中的幼儿园、小学、中学、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、残疾人康复服务中心、社区管理公共中心、星光老年之家、文化站、文化室、居委管理中心、社区服务站、派出所、公共厕所、垃圾收集站、垃圾压缩站、再生资源回收点、消防站、公交首末站等符合划拨用地条件的公益性配套公共服务设施,不计入房地产开发项目用地的土地出让金,由建设单位统一代建,建成后无偿移交给市、区住房和城乡建设行政主管部门。国土资源和规划行政管理部门在土地出让底价评估时应当综合考虑上述配套公共服务设施的建设成本。(2)群众性体育运动场地、居民健身场所、社区少年宫、家庭综合服务中心、社区日间照料中心、托儿所、农贸(肉菜)市场、再生资源回收站、老年人福利院、社会停车场和其他商业服务设施等,由建设单位建成后按照规划确定的使用功能进行使用和组织经营管理;社区公园、小区游园、物业管理用房(含业主委员会)等,由建设单位建成后按照规划确定的使用功能和《广东省物业管理条例》的规定使用。(3)配套公共服务设施中的变电站、邮政所,由电力、邮政企业按照建设成本出资委托建设单位代建。建设单位应当在领取建筑工程施工许可证之前与电力、邮政企业签订委托建设协议,约定委托建设内容、开工及竣工期限、结算方式、分期交付使用的批数及期限、违约责任等内容;独立用地的变电站,可以由建设单位代征用地后移交给电力企业自行组织建设。符合划拨用地条件的,不计入房地产开发项目用地的土地出让金。前款所称建设成本,由土建成本、土地成本和相关税费等构成。”

此外,《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》(穗府办〔2010〕15号)要求“开发企业必须严格按国有土地使用权出让合同约定的开发时序进行开发建设,必须在开发项目建设总量完成80%前完成全部配套设施项目的建设”,《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》对此也做出了修改,具体为:“居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施应当在规划地块建设总量(不含居住区配套公共服务设施的建设面积)完成50%前建设完成,并取得建设工程规划验收合格证。”

(三)正在制定《〈广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定〉任务分解表和实施指引流程图》。

市住建委细化了《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》的贯彻执行,牵头制定了《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》任务分解表和实施指引流程图,对控规阶段、土地出让阶段、土地划拨阶段、修规阶段、委托建设等阶段,审批部门、专业部门、使用单位、建设单位、监理单位的任务进行分解,明确了办理流程,要求在控规阶段就配套公共服务设施的用地性质、用地面积、建设规模等内容征询专业部门及使用单位意见,该细则现正在意见征询阶段。

(四)正在制定容积率计算办法。

目前,我委正在制定容积率计算办法,在立法过程中,我们将认真研究和借鉴你们提出的意见和建议。

四、下一步主要工作

(一)进一步加强公建配套设施的使用监管,切实维护公共利益。

一是根据《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》第二十二条“居住区配套公共服务设施应当严格按照规划确定的用途进行使用,不得闲置或者挪作他用。确因特殊情况需要改变规划确定用途的,应当报国土资源和规划行政管理部门批准。涉及公众利益和已售房屋业主利益的,应当进行公示;涉及政府资产处置的,应当同时报同级政府批准。各区人民政府及市教育、卫生、文化、体育、民政、城管、交通、公安、林业和园林、国土规划、工业和信息化、邮政等行政管理部门和残联等单位,应当每年至少开展1次对配套公共服务设施使用情况的监督检查;发现违规使用情况的,应当及时纠正,并予以通报”,相应的行政主管部门需对配套公共服务设施使用情况的监督检查并依规处理。

二是根据《广州市城乡规划条例》第四十条“建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证或者房地产权证书载明的使用性质、用途,不得擅自改变。确因社会经济发展、产业布局调整、城市区域功能调整而需要改变一定区域内建筑物使用性质的,应当符合控制性详细规划和现行土地政策规定,同时不得影响建筑物安全使用,不得侵害他人合法权益。竣工并经各项验收合格投入使用的建筑物,变更房屋权属登记中房屋用途或者开展经营活动,涉及规划管理许可事项的,应当报经城乡规划主管部门批准”,第七十四条“单位或者个人违反本条例第四十条第二款的规定,未经批准改变竣工并经各项验收合格投入使用的建筑物的用途的,由城市管理综合执法机关责令限期改正,恢复原用途;逾期不改正的,可处以每日每平方米五十元以上一百元以下的罚款,直至改正为止”,擅自改变房屋用途的情况,依据充分,执法机制完善。

(二)进一步优化行政审批流程,建立常态化管理机制。

《广州市建设工程项目优化审批流程试行方案》(穗府〔2013〕8号)明确要求打破部门界限,压减和理顺审批事项的前置条件。在规划报建阶段,我委作为牵头部门已落实同步征求相关专业管理部门意见,实行并联审批。目前,由市政务办牵头,我委、市住建委、市交委、市公安消防局等各部门参与,正在进一步深化审批流程改革,避免专业管理部门审查意见和标准与规划审查意见和标准与不一致的情形出现。

(三)进一步做好个案协调,切实解决个案问题。

对你们在提案中反映的白云区某开发项目个案问题,我委高度重视,组织相关部门进行了核查。下一步将继续与相关专业管理部门做进一步沟通协调,制定解决措施,后续情况将及时向你们通报。

感谢各位委员对我市城市规划管理工作的关心和支持,欢迎继续对我们的工作提出宝贵意见!

广州市国土资源和规划委员会

2016年6月18日